§ 1MIETSACHE — Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken , Anschrift . Lage im Haus: . Die Wohnung hat Zimmer, Küche und Bad; die Wohnfläche beträgt m². Möblierung: . Mitvermietet sind außerdem: (etwa Keller, Stellplatz, Einbauküche). Die Schlüssel stehen im Übergabeprotokoll (Anlage 1).
§ 2VERTRAGSPARTEIEN — Vermieter: , Anschrift . Mieter: , bisherige Anschrift . „Vermieter“ und „Mieter“ bezeichnen in diesem Vertrag die Vertragsparteien, gleich ob es eine oder mehrere Personen sind. Sind mehrere Personen Mieter, haften sie für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner (§§ 421, 427 BGB).
§ 3ART DES MIETVERHÄLTNISSES — Für diesen Vertrag gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Miete von Wohnraum (§§ 535 bis 577a BGB). Viele davon schützen den Mieter zwingend: Eine Vereinbarung, die zu seinem Nachteil von ihnen abweicht, ist unwirksam. Welche besonderen Regeln gelten, hängt davon ab, was vermietet wird: .
§ 4MIETZEIT — Das Mietverhältnis beginnt am . Mietzeit: .
§ 5MIETE — Die monatliche Miete (Nettokaltmiete) beträgt . Hinzu kommen die Betriebskosten nach § 6: . Miete und Betriebskosten sind monatlich im Voraus zu zahlen, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats (§ 556b Abs. 1 BGB); ein Samstag zählt dabei nicht als Werktag. Für die Rechtzeitigkeit genügt es, dass der Mieter den Zahlungsauftrag bei ausreichend gedecktem Konto bis zum dritten Werktag erteilt. Gezahlt wird auf das Konto des Vermieters: Kontoinhaber , IBAN . Beginnt das Mietverhältnis nicht am Ersten eines Monats, wird die Miete für den ersten Monat nach Tagen anteilig berechnet.
§ 6BETRIEBS- UND HEIZKOSTEN — Der Mieter trägt die nachstehend angekreuzten Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV); die Kosten der Verwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV): ☐ Nr. 1 laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer · ☐ Nr. 2 Wasserversorgung · ☐ Nr. 3 Entwässerung · ☐ Nr. 4 Heizung · ☐ Nr. 5 Warmwasser · ☐ Nr. 6 verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen · ☐ Nr. 7 Personen- oder Lastenaufzug · ☐ Nr. 8 Straßenreinigung und Müllbeseitigung · ☐ Nr. 9 Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung · ☐ Nr. 10 Gartenpflege · ☐ Nr. 11 Beleuchtung · ☐ Nr. 12 Schornsteinreinigung · ☐ Nr. 13 Sach- und Haftpflichtversicherung · ☐ Nr. 14 Hauswart · ☐ Nr. 15 Antennen- oder Verteilanlage, ohne Grundgebühren für Breitbandanschlüsse · ☐ Nr. 16 Einrichtungen für die Wäschepflege · ☐ Nr. 17 sonstige Betriebskosten, nämlich: . Vorauszahlung oder Pauschale, Heizung und Warmwasser: .
§ 7MIETSICHERHEIT — Kaution: .
§ 8MIETERHÖHUNG — Mieterhöhung: .
§ 9ZUSTAND, ERHALTUNG UND SCHÖNHEITSREPARATUREN — Der Vermieter überlässt die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und erhält sie während der Mietzeit in diesem Zustand (§ 535 Abs. 1 BGB). Bei der Übergabe halten die Parteien den Zustand, die Zählerstände und die Schlüssel gemeinsam im Übergabeprotokoll fest (Anlage 1), auch ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird. Mängel, die bei der Übergabe vorhanden sind, tragen die Parteien dort ein; was der Vermieter dort zu beseitigen übernimmt, beseitigt er bis zu dem eingetragenen Tag. Kennt der Mieter einen Mangel bei Vertragsschluss, stehen ihm wegen dieses Mangels die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB — Minderung, Schadens- und Aufwendungsersatz — nicht zu; nimmt er die Mietsache an, obwohl er einen Mangel kennt, kann er diese Rechte nur geltend machen, wenn er sie sich bei der Übergabe vorbehält (§ 536b BGB). Schönheitsreparaturen: . Zeigt sich ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, zeigt der Mieter das dem Vermieter unverzüglich an; unterlässt er die Anzeige, ersetzt er den daraus entstehenden Schaden (§ 536c BGB). Hebt ein Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch auf, ist der Mieter für diese Zeit von der Miete befreit; mindert er sie nicht nur unerheblich, ist die Miete für diese Zeit kraft Gesetzes angemessen herabgesetzt (§ 536 Abs. 1 BGB), für die Dauer von drei Monaten jedoch nicht, soweit die Minderung der Tauglichkeit auf einer Maßnahme beruht, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient (§ 536 Abs. 1a BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden; der Vermieter kündigt sie rechtzeitig an, es sei denn, sie wirken sich nur unerheblich aus oder müssen sofort durchgeführt werden (§ 555a BGB).
§ 10GEBRAUCH DER MIETSACHE — Die Wohnung dient dem Mieter und den Angehörigen seines Haushalts zu Wohnzwecken. Kleintiere, die üblicherweise in geschlossenen Behältnissen gehalten werden, etwa Zierfische oder Hamster, darf der Mieter ohne Erlaubnis halten. Andere Tiere, insbesondere Hunde und Katzen, hält er nur mit Erlaubnis des Vermieters; der Vermieter entscheidet nach Abwägung der Umstände des Einzelfalls — Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, die berechtigten Interessen der Mitbewohner und Nachbarn und die besonderen Bedürfnisse des Mieters — und verweigert die Erlaubnis nicht ohne sachlichen Grund. Schon jetzt erlaubt ist: . Den Gebrauch der Mietsache darf der Mieter einem Dritten, etwa durch Untervermietung, nur mit Erlaubnis des Vermieters überlassen; verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 BGB). Entsteht für den Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann er die Erlaubnis verlangen, außer wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 BGB). Bauliche Veränderungen nimmt der Mieter nur mit Erlaubnis des Vermieters vor. Er kann verlangen, dass der Vermieter ihm bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen, es sei denn, sie können dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden (§ 554 Abs. 1 BGB). Ist diesem Vertrag eine Hausordnung beigefügt, beachtet der Mieter sie.
§ 11KÜNDIGUNG — Jede Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB), also eines Schreibens mit eigenhändiger Unterschrift; eine einfache E-Mail genügt nicht. Eine ordentliche Kündigung ist nur zulässig, soweit § 4 sie nicht ausschließt. Der Mieter kann ohne Angabe von Gründen kündigen, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Was für die Kündigung durch den Vermieter gilt, hängt davon ab, was vermietet wird: . Jede Partei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen (§§ 543, 569 BGB). Ein wichtiger Grund liegt für den Vermieter insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem Teil der Miete in Verzug ist, der die Miete für einen Monat übersteigt, wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), oder wenn er mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten ohne Betriebskosten in Verzug ist (§ 569 Abs. 2a BGB). Die fristlose Kündigung wegen eines Verzugs mit der Miete ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird; sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt (§ 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB), und auch dann, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet — es sei denn, der Kündigung ist vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine auf diese Weise unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Beim Verzug mit der Kaution gelten der Ausschluss bei vorheriger Befriedigung und die Frist von zwei Monaten entsprechend (§ 569 Abs. 2a BGB). Der wichtige Grund ist im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 569 Abs. 4 BGB); andere als die gesetzlichen Gründe für eine fristlose Kündigung können nicht vereinbart werden (§ 569 Abs. 5 BGB).
§ 12RÜCKGABE — Nach dem Ende des Mietverhältnisses gibt der Mieter die Mietsache mit allen Schlüsseln zurück (§ 546 Abs. 1 BGB); die Parteien gehen sie dabei gemeinsam mit dem Übergabeprotokoll durch. Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, darf er wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). Gibt der Mieter die Mietsache nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Setzt der Mieter den Gebrauch nach dem Ende der Mietzeit fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn nicht eine Partei innerhalb von zwei Wochen ihren entgegenstehenden Willen erklärt (§ 545 BGB). Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab ihrer Rückgabe, Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach dem Ende des Mietverhältnisses (§ 548 BGB).
§ 13ANLAGEN, ENERGIEAUSWEIS, MITTEILUNGEN — Zu diesem Vertrag gehören: Anlage 1 Übergabeprotokoll. Weitere Anlagen: . Der Vermieter legt dem Mieter spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie davon vor, ohne Besichtigung unverzüglich, und übergibt ihm unverzüglich nach Abschluss dieses Vertrags den Energieausweis oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG): ☐ vorgelegt ☐ übergeben ☐ nicht erforderlich (§ 79 Abs. 4 GModG). Erklärungen zum Mietverhältnis gehen an den Vermieter unter seiner Anschrift in § 2, an den Mieter bis zu seinem Einzug unter seiner bisherigen Anschrift in § 2 und danach unter der Anschrift der Mietsache; eine neue Anschrift teilt jede Partei der anderen mit. Erklärungen in Textform gehen auch an diese E-Mail-Adressen: Vermieter , Mieter . Kündigungen bedürfen immer der schriftlichen Form (§ 11).